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Sopraelevazione abusiva e diritto di panorama

Parere di carattere Tecnico

La risposta viene inviata via email, su carta intestata  dal Professionista che risponde e firmata. Quindi utilizzabile a tutti gli effetti come un parere scritto da un qualsiasi  Esperto "in persona".

Costo del Servizio: 400 euro (iva inclusa)

DOMANDA:

Un fabbricato è stato sopraelevato in modo illegittimo. Ciò ha determinato per l’edificio confinante una riduzione della visuale sul panorama. È ora necessario quantificare la riduzione del valore di mercato dell’edificio che ha subito il danno. Quali
sono i criteri da adottare?

RISPOSTA:
Il “diritto di panorama” è il diritto di ciascuno di godere dello spazio, della luce e, per quando possibile, dello verde nella prossimità della propria abitazione. Questo diritto, tuttavia, non corrisponde a una specifica fattispecie normativa. La sua tutela è dunque regolata dalle medesime norme sulle distanze fra le costruzioni, sulle luci e sulle vedute (artt. 900-907 c.c.) e, più in generale, dal diritto di proprietà (art. 832 c.c.).A parità di condizioni generali, il panorama costituisce un vantaggio, una
qualità positiva per un appartamento, di cui accresce il pregio e, di conseguenza, il valore economico. Allo stesso modo della posizione, dell’esposizione, dell’altezza del piano rispetto al suolo, il panorama raffigura una qualità, specifica e individuale, la cui esistenza accresce, in misura più o meno considerevole, il valore dell’unità abitativa anche rispetto alle altre unità immobiliari presenti nello stesso edificio. Ciò che segue sulle disposizioni della Corte di cassazione sulle servitù di panorama e sul diritto di panorama è tratto da un articolo pubblicato dall’avvocato Alberto Magi all’indirizzo Internet http://www.unioneconsulenti.it/. La Corte di cassazione (3679/1996 e 10250/1997) ha affermato che l’esclusione oppure la diminuzione del panorama di cui si avvantaggia un appartamento, in seguito alla costruzione di un fabbricato vicino, costituisce un danno ingiusto e risarcibile per
chi occupa l’immobile. Il panorama, può essere diminuito o escluso interamente da una nuova
costruzione che viene legittimamente edificata, in conformità con le norme civili e amministrative vigenti. In questo caso, il pregiudizio subito dal proprietario non si può qualificare come danno ingiusto e quindi risarcibile, come sancito dall’art. 2043 c.c., in quanto l’opera lesiva fa seguito all’esercizio di un diritto. Colui che edifica
nei modi consentiti è immune da responsabilità nei confronti dei vicini, ancorché abbia recato danno privando gli immobili del panorama. Le conseguenze, invece, sono diverse se l’edificazione è avvenuta in contrasto con la disciplina prodotta per regolamentare l’assetto del territorio. La realizzazione di una sopraelevazione abusiva sopra un edificio, oltre ad apportare danno alla collettività (danni paesistici, ambientali ecc.), lo può recare agli individui titolari di diritto di quegli immobili degli edifici limitrofi che hanno le finestre esposte sul lato
adiacente all’edificio oggetto della sopraelevazione.
Innanzi tutto, sarebbe da capire quale sia, nello specifico, l’illegittimità della sopraelevazione in esame. Per fare questo, è necessario darne una nozione giuridica, individuando quelle situazioni in cui è tutelabile il diritto di panorama; si parte dall’assunto che esso è un diritto riconosciuto dalla giurisprudenza, in quanto rappresenta un interesse meritevole di tutela secondo l’ordinamento giuridico. La nozione giuridica di sopraelevazione coincide del tutto con l’accezione normale del termine e indica qualsiasi costruzione che si eleva al di sopra della linea di gronda di un preesistente fabbricato (Cass., 22895/2004). La Corte di
cassazione ha precisato che la sopraelevazione, per quanto di dimensioni ridotte, comporta sempre un aumento della volumetria e va pertanto considerata a tutti gli effetti come “nuova costruzione” (Cass., 12291/2001), anche ai fini delle distanze minime che vanno rispettate secondo i parametri urbanistici di riferimento. Un danno a causa di una sopraelevazione abusiva può essere identificato in
base al tipo di violazione da cui esso discende.

– Per violazione di una norma urbanistica: si è sopraelevato un edificio fino a un’altezza che è superiore a quella degli edifici circostanti (zona omogenea A, oppure zona omogenea B qualora non ci sia un piano particolareggiato o di lottizzazione convenzionato che ne permetta la realizzazione, con  previsioni plano-volumetriche che rispettino i limiti di densità fondiaria), come sancito dagli
artt. 17-19 del d.m. 1444/1968 e dal Piano regolatore generale se presente.– Per violazione di norme del codice civile: in particolare si può venire meno a quanto è sancito dall’art. 872 c.c., recante il titolo “Violazione delle norme di edilizia”, o
all’art. 1127 c.c. recante il titolo “Costruzione sopra l’ultimo piano dell’edificio” (i testi di questi articoli sono riportati più sotto).
– Per violazione del diritto di un fabbricato vicino (luminosità, sopraelevazione, panoramicità ecc.): si ricorre alla normativa sulle servitù e al già citato “diritto di panorama”.

Se si vuole effettuare una stima legale del danno subito da un edificio a seguito di un abuso edilizio, in quale ha comportato la violazione del “diritto di panorama” degli individui che occupano l’edificio stesso, non si potrà far riferimento alla
normativa sul condono edilizio. Essa, infatti, prevede esclusivamente il versamento di una sanzione pecuniaria per ottenere la sanatoria dei danni provocati alla collettività (i danni a terzi non sono superati dal condono edilizio) e non fissa alcun
criterio di valutazione oggettiva del danno generato all’edificio di cui va stimato il nuovo valore.
È da ricordare che per alcune sentenze della Corte di cassazione, emesse a proposito della violazione di piani regolatori e di regolamenti edilizi comunali, 
si è  riconosciuto l’esistenza di un danno risarcibile in favore dei proprietari di un fondo privato di aria, luce e veduta panoramica, anche se non  è stato provato il deprezzamento commerciale dell’immobile. Nel caso in cui avvenga una
soprelevazione di un edificio in contrasto con la disciplina concernente l’assetto del territorio e le norme urbanistiche, i proprietari degli immobili che subiscono una lesione del “diritto al panorama”, a causa della nuova costruzione, potranno agire
in sede giudiziaria, ai sensi dell’art. 2043 c.c., per farsi rimborsare il deprezzamento dell’immobile privato del panorama, poiché il danno da loro subito è ingiusto. Tale danno è stimato attraverso i principi dell’estimo immobiliare. La quantificazione del danno, configurata in base al rapporto tra il pregio
per il panorama, di cui gode l’appartamento e che è riconosciuto dal mercato immobiliare e il deprezzamento commerciale dell’immobile susseguente al venir meno della panoramicità, esige un’indagine critica e valutativa che può emergere
solo da una consulenza tecnica immobiliare appropriata. I danni causati all’edificio – privato in maniera abusiva del diritto di panorama, e
quindi risarcibili agli occupanti l’edificio stesso – possono essere stimati calcolando la differenza tra il valore del bene prima di subire il danno, cioè prima che avvenisse la sopraelevazione abusiva dell’edificio adiacente, e il valore del bene deprezzato dal medesimo:

Vd  = Vbd – Vbd
Vbp= Valore pre danno
Vbd= Valore post danno
Vd  = Valore danno

Si può impiegare uno dei consueti metodi di estimo immobiliare per quantificare i valori prima e dopo il verificarsi del danno. Il perito che compie la
stima dello stabile può ricorrere a metodi diretti (sintetici), quando in possesso di dati numerici precisi desunti direttamente dal mercato, ai quali può comparare l’immobile oggetto della stima; oppure può fare ricorso a metodi indiretti (analitici),
desumendo i dati per giudizio ed esperienza personale. I metodi di stima degli immobili sono molteplici. Di seguito si riporta quello più semplice e più utilizzato tra i metodi diretti. Con il metodo di stima comparativa il valore dell’immobile viene a
determinarsi prendendo a riferimento le quotazioni medie (al metro quadro) delle compravendite immobiliari, effettuate in una determinata zona territoriale e in un dato lasso temporale, che siano, inoltre suddivise, per appartenenza alla
medesima categoria di destinazione, ossia, abitazioni civili, negozi, capannoni commerciali, aree fabbricabili o terreni. Le suddette quotazioni, allorché si riferiscano ai fabbricati, devono intendersi, secondo il lessico tecnico, relative alla
superficie “commerciale”; con questa accezione s’intende non solo la superficie utile netta (cosiddetta calpestabile) dell’immobile, ma anche quella porzione su cui insistono i muri perimetrali e la metà dei muri confinanti. Ai dati così rilevati sono, poi, applicati alcuni opportuni coefficienti moltiplicatori; essi hanno lo scopo di “correggere” il valore medio, riducendolo oppure aumentandolo in funzione delle caratteristiche peculiari che riguardano il caso concreto (per esempio, bisogna
tenere conto del piano di ubicazione, del valore storico e artistico, dell’età, dello stato di conservazione e della tipologia di immobile).
Il metodo comparativo appena descritto può essere usato per qualsiasi tipo di immobile ed è particolarmente indicato per fabbricati che non sono produttivi di reddito proprio, quali le abitazioni monofamiliari. Nel caso oggetto del quesito, in particolare, andrà valutata la superficie commerciale degli immobili, in cui sono presenti vani con finestre esposte sul lato adiacente all’edificio su cui è stata realizzata la sopraelevazione illegittima. Per un’adeguata valutazione del danno subito e per una stima del nuovo valore commerciale bisogna prendere in giusta
considerazione il peso dei coefficienti di luminosità e di esposizione riportati nelle tabelle millesimali del fabbricato. Adottando invece un metodo dettato dall’esperienza in campo di estimo immobiliare, per una stima economica dei vani che sono stati privati del diritto di panorama, è probabilmente necessario considerare una forbice di valori di deprezzamento per ogni vano, che vanno dal 15% al 30%. Queste percentuali devono essere valutate in relazione alle condizioni locali, che solo il richiedente
può conoscere.
Ecco i testi di alcuni articoli pertinenti al caso, tutti tratti dal codice civile.
– Art. 832. Contenuto del diritto. Il proprietario ha diritto di godere e di disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l’osservanza degli obblighi stabiliti dall’ordinamento giuridico.
– Art. 872. Violazione delle norme di edilizia. Le conseguenze di carattere amministrativo della violazione delle norme indicate dall’articolo precedente sono stabilite da leggi speciali. Colui che per effetto della violazione ha subito danno deve esserne risarcito, salva la facoltà di chiedere la riduzione in pristino quando si tratta della violazione delle norme contenute nella sezione seguente o
da questa richiamate (2933).
– Art. 1127. Costruzione sopra l’ultimo piano dell’edificio. Il proprietario dell’ultimo piano dell’edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare. La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell’edificio
non la consentono. I condomini possono altresì opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l’aspetto architettonico dell’edificio ovvero diminuisce notevolmente l’aria o la luce dei piani sottostanti. Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un’indennità pari al valore attuale dell’area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso
quello da edificare, e detratto l’importo della quota a lui spettante. Egli è inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare.
– Art. 2043. Risarcimento per fatto illecito. Qualunque fatto doloso o colposo (1176),
che provoca ad altri un danno ingiusto, obbliga colui che ha commesso il fatto a risarcire il danno in questione (7; 10; 129-bis) (840; 844; 872, comma 2; 935, comma 2; 939, comma 3; 948-949; 1440) (1494, comma 2; 2395; 2504-quater; 2600; 2818; 2947) (185, comma 2; 198 c.p.; 22 e seguenti c.p.p.) (55; 60; 64, comma 2; 96; 278 c.p.c.).

Infine, si ricorda ancora il prezioso contributo di Alberto Magi, il cui articolo è
pubblicato all’indirizzo Internet: www.unioneconsulenti.it

 

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